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顺驰重组但没有输南都周庆治完美转身

来源: 2018年08月30日

顺驰重组但没有输 南都周庆治完美转身

2006年,房地产业局势迷人。

在过去的3个月,两起行业重磅事件相继出现暂时性的结局:万科将南都收至旗下,而倡导非常规扩张模式的顺驰中国则由港资重组。

这两个话题一度主导了我们对未来的判断。从发展模式、企业扩张隐忧,到如何检验企业管理组织的弹性,如今,我们有了两个活生生的案例可以品评。这些事情正在预警什么?业内还有哪些并购案正在静悄悄地酝酿?在企业的全国化志向和坐大一隅的战略取向之间,孰优孰劣?调控背景下,数万家地产企业如何整合?

在与万通董事局主席冯仑的对话中,我们试图找到这些问题的答案。事实上,这也是被称为房地产行业思想家的冯仑沉寂一年半之后,首次就行业问题集中系统地阐述自己的观点。

顺驰的重组和上海的拍地更多反映了整个行业生态的变化。南都的事情则反映了创业者本人在人生价值观上的一个调整。

中国房地产报:首先三个数字有助于我们了解2006年房地产市场的一些状况:万科18亿元增持南都股份,最终控股南都地产;路劲基建12亿元控股顺驰中国;上海一块560亩的地块吸引了20余家实力企业报价,其中多家公司报价超过40亿元,金地报价近60亿元。这些数字传达出的信号是什么?

冯仑:不同的案例反映的信号是不一样的,顺驰的重组和上海的拍地更多反映了整个行业生态的变化。南都的事情则反映了创业者本人在人生价值观上的一个调整。

顺驰的快速扩张有四个前提:一是银行信贷的支持约束不严,资本金的门槛较低;二是土地政策不是像现在这么严格,地方政府为了招商和利益,可以允许先交一部分定金,然后分期支付土地出让金;三是预售市场持续火暴,政府较少干预,消费者不管你怎样的房子,什么价格基本上都能够接受。

这些前提之外,还有一个内在前提,就是企业本身的财务和管理能力能够持续地跟上。

但是,宏观调控背景下,顺驰扩张模式的这四个前提发生了变化,所以它必须面临一个转型的问题。

另外,顺驰还多少有点特殊,与其他几个企业相比,还不是处在同一个企业的生命周期上。

比如万科、金地等企业的开发历史都比顺驰长,已经经历过几个周期了。而顺驰从开发来讲,还处于第一个生命周期,还是一个原始积累时期。而原始积累时期的企业

顺驰重组但没有输南都周庆治完美转身

,都有一个规模导向,大多数领导人内心的那种膨胀和扩张的欲望,往往是生命第一周期的企业最明显的特征。

所有的企业,包括万通,从1991年创建以后,一直到1995年,都在寻求多元化扩张。你去看这个时期的万科,它也是如此。所以顺驰从企业来讲,处于原始积累,从行业来讲,四个前提发生了变化,所以你就必须变化,否则就没有办法活。

对于万科这种成熟企业来说,行业和企业发展的周期曲线对它影响不会很大,最大的影响是宏观经济周期曲线,假如宏观经济下来了,像万科这种企业,也面临一个挑战。

我的观点是,在行业还在发展,宏观经济继续增长的背景下,顺驰还能重组,是顺驰的幸运;顺驰能够由被动的压力转化为主动地进行重组,是它的明智;如果能够调整成功,则是它的能力;调整以后再高速向前走,是它的高明。

现在有很多时候,是不给你机会进行调整的,比如当年的海南岛地产市场,一泻千里,泥沙俱下。

滨海新区的设立也给了顺驰重组的机会。有新的投资者进来,我觉得它不输。

中国房地产报:但是大家都说,顺驰被贱卖了?

冯仑:不存在贱卖,卖和贱卖你怎么区分?700多万平方米土地储备只是一个估值概念,不是它的,因为它没有交那么多钱。

这个交易是公平的,对方是经过估值的,大家是讨价还价,贱卖与否,不是第三者能够说清楚的,而且这个交易协议里还有哪些条款,我们还不知道,对于一个交易,看到的内容总是冰山一角。

顺驰的重组也意味着一种商业模式要有限地扩张。传统开发模式的成功都是有前提的,顺驰这种开发模式是把传统开发模式推到极至了。万通一直不太主张这种模式,我们认为这种模式是很危险的。

中国房地产报:如何看待万科-南都的收购案?周庆治为什么选择了放弃?

冯仑:在中城联盟创立前后,我们的交往将近10年时间,南都、万科和我们的沟通是很畅通的。我知道,在并购前双方都进行了很理性、很尊重的沟通和交流。

在这个前提下,一年多的时间里,先是杭州以外的地产,然后是杭州的地产业务转让给万科。

这个案例应该被理解成,房地产行业的一个创业者由创业者变成投资人的案例。周总(周庆治)今后还会做很多投资,但是他不会去创立一个企业,从头开始做,就像巴菲特一样,所以这是个人生观的改变。

据我了解,南都在资金上没有什么太大困境,尤其是在把浙江外的地产转让给万科后,资金状况很好,他在杭州的业务也很好,而且周总对产品也很认真,所以这个完全是人生态度的转变。

我们两个人的交流也很多,周总主要就是想改变一种生活方式。他1991年创业,我们两个人以前均在机关工作。在把杭州以外的地产转让给万科后,打理起来应该是很轻松的,财务也很健康,没有什么麻烦,在这种情况下,他也犹豫了很久。

中国房地产报:犹豫了很久?

冯仑:是的。我们经常在一起谈10年、20年后做什么,是否还这么忙碌?事业是否转变一种方式?周总在转让后,在中国境内又成立了一个公益基金,达一亿元,所以你看他就是做投资者,同时回馈社会。事实上,这就是改变了人生的轨迹,将生活的重心转向家庭,而且在公众的视线里,周总也不愿意太多出现,所以这个就是很完美的转型和退场。辜振甫说过,下台的时候背影要优雅。所以卖股份与大环境是没有关系的,老周并未对住宅市场失去信心。

中国房地产报:在本次并购案发生后,一些评论认为那些践行省域化战略、独守一隅的地产企业的发展前景并不是很好,在这方面,南都已经出现了负面的答案,而其他一些类似企业也出现了征兆,比如传说河南建业也在寻求外部的资金合作。你如何看待这些外部意见?

冯仑:都不是资金链条的问题。建业之前寻求战略投资人,这是非常健康的,之前他百分百拥有股份,现在只不过要出让一些股份而已。

单做住宅的话,前景会非常好。像建业这种在一个省内纯做住宅,这种模式非常好。我们一般不主张企业全国化扩张,我认为是否扩张要取决于你的资源。

中国房地产报:照你所讲,那么,如今的榜样公司是谁?

冯仑:我觉得,在非上市的地产企业里,应该学习老胡(胡葆森)。在上市企业里,应该学习万科。

中国房地产报:你对地产国企未来的竞争力怎么看?

冯仑:全国来看,最近两年,国有经济的比重在提高。土地和资金这些要素是排在人才、体制、战略、管理这些要素后面的,企业的成功是钱以外的东西使然。具备了后者,资金和土地就会朝你集中。

花木地块投标价这么高,主要的原因还是大城市的资本流动性太大。

中国房地产报:你怎么看待上海花木地块的出让?它背后的信号是什么?

冯仑:土地供应的趋势是收紧的,在市区推出的成熟大地块就更不多。但是,就市场需求规模大,小地不解渴,全部涌向这些大地块,因此就抬高了地价。

最近,各地土地出让基本上呈现两种情况:一种是中小城市,外来投资者少,本地企业力量比较弱,土地出让时流标的比较多,比如西宁、兰州、太原等城市,能够卖出去就不错了。外来投资者多的城市比如上海。大的资本朝中心城市集中,造成了中心城市地价容易高。

金地的负责人都很理性,据我了解,他们投标上海花木地块时,当地有合作方,而且股份还不是大头,他们不会头脑发热。花木地块投标价这么高,主要的原因还是大城市的资本流动性太大。

现在这些调控政策越来越细,无非是为了解决公平问题。这是一个宏观经济大背景下的行业政策,而不能脱离这个背景来谈。

中国房地产报:宏观调控逐渐深入,从土地出让、银行贷款、户型控制、定价等环节,政府都在积极地介入。应该说这种干预的姿态是前所未有的,在这种空前的政策环境下,你怎么看待这种变化?

冯仑:所有政策都围绕三个轴心在变化,我对具体的政策变化倒不是特别关注。第一,围绕土地政策;第二围绕住宅市场,而不是房地产市场;第三是围绕信贷政策。这三个政策在最近的两三年里,走向很清晰。

土地政策主要是与失地农民和社会拆迁导致的社会冲突有关,还有粮食安全问题,这些问题不解决,土地政策就没有办法松动。你知道了就不紧张了,这些矛盾解决了,可能会有点变化。

第二是住宅政策,这一政策分三个阶段的演变。第一阶段是房改,第二阶段就是刺激增长点、扩大内需,这个阶段的特点是放,结果放引起了社会公平的问题,那么现在的政策就是为了调整和解决这个公平问题,而调整公平问题又分成两个阶段:第一阶段是为了让市场解决公平问题,于是就出现了政府与开发商的冲突,政府希望由市场来解决公平,后来发现,市场是不给你提供解决公平问题的方案的,于是就演变成第二阶段,中央政府与地方政府的博弈,由地方政府通过行政手段来解决公平问题。

第三,信贷政策是围绕国家投资体制与资本市场的管理来进行的,投资体制中的问题不解决,资本市场不开放,那么这种不动产金融来回变动的阵痛就没有办法避免。

我们看到这种逻辑后,就很耐心地等,等到国家把这些政策背后的问题解决完,就又回归到正常的市场竞争环境了。所以我们现在也非常理解政府采取的这个政策,也慢慢地再观察一段。现在这些调控政策越来越细,无非是为了解决公平问题。这是一个宏观经济大背景下的行业政策,而不能脱离这个背景来谈。抛开这个行业,地方政府运用行政手段,其他一些行业比如保健品行业也是如此,甚至管理得更细,从什么样的广告可以做,到什么不可以做。

中国房地产报:那么,你怎么看待目前的房价?

在不超过GDP增速和收入增幅的背景下,房价将稳步的上升,这种上升甚至是不分区域的,增幅局限在两位数以下,这是健康、正常的。在全世界你都不会见过在GDP和人均收入同时增长的条件下,房价是下降的。但是房价涨得太离谱了也不对。

中国房地产报:土地出让在经历了招拍挂后,现在回到了招标时代,很多人认为招标的操作空间很大,你认为这是一种土地出让的倒退么?

冯仑:政府如何管理土地,也是在摸索,同时也与背景有关系。前一段,市场比较火,市场预期也比较好,地方政府也期望能更多地拿到钱,所以就以拍卖为主。再往前,一方面是由于管理不规范,一方面是由于大家对土地的商品属性还认识不足,然后就以划拨为主。当政府发现土地是一个很大的资源后,就希望通过拍卖来增加土地收益。

宏观调控以后,二级城市拍卖的土地流标的较多,资本的流动速度开始降低,这样的话就退回到招标为主。到底运用哪个手段,事实上这反映了地方政府的管理经验问题。

另外,规模太大的地无法拍卖,一共就没有几家企业可以去,而且越大的企业越理性谨慎。当然,抑制房价也是一个动因。

中国房地产报:对地产领域的外资限制政策,你主要的观点是什么?

冯仑:我个人感觉,这个政策与前面的政策相比,并不是最重要的政策。这个政策出台后,市场的反应并不是很好,因为确实进入内地楼市的外资并不是很多。据我了解,来买房的外资不超过50亿美元,投资的也是50亿美元,加起来共100亿美元,占中国房地产市场的一成,整个状况大概是这个样子。但是由于比较集中,另外我们总是从金融安全的角度去思考问题,所以这个政策出台后,对一些大城市有一些影响。

我主要的观点是,对于投资的外资进行限制,是不正确的,对于消费的外资进行限制是正确的。投资是资本市场的问题,对于购房的资格进行一些限制是可以的。

中国房地产报:新政的密集出台,是改善还是恶化了你所倡导的美国模式的运营环境?

冯仑:我觉得对这个模式而言是改善了。第一,逼着不动产金融的创新,不动产金融越创新,对于美国模式就越重要。第二就是市场竞争格局发生变化,粗放式经营的企业生存空间缩小,甚至退出这个行业,而价值链上游的企业的生存空间会增大。美国模式下,有专业能力的公司机会会越来越大。最初,五六万家地产企业挖个坑就做地产开发,这对美国模式是不好的。地产行业越难做,对美国模式的运营就是个好事情,因为知识、管理和专业开发能力的作用上升了。

(毛文月)

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